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阴阳合同价格条款无效买方欲哭无泪 买卖双方及中介均有风险

时间:2018-12-07 00:17 点击:
阴阳合同价格条款无效买方欲哭无泪 买卖双方及中介均有风险

2016年4月13日讯,近期由于房价高涨,不少卖方反悔,原本可能追究其违约责任,但由于签订的是“阴阳合同”,按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》,“阴阳合同”的价格条款将是无效的,要按照实际房屋总价来交税。如此一来,面对超过预期百十万元的巨额税款,买方欲哭无泪。而对于买卖双方及介公司来说,“阴阳合同”都存在很大的风险。

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房价涨卖方以“阴阳合同”为由反悔

徐女士于去年10月通过中介公司购买了何先生位于朝阳区的一套商品房。按照双方所签《北京市存量房屋买卖合同》的约定,房屋总价420万元,首付款200万元于合同签订后10日内支付,剩余220万元是公积金贷款。因为这套房屋不是何先生的唯一住房,所以依照北京市相关规定,需要交纳20%的个人所得税,于是中介公司支招儿:在网签合同上,约定房屋总价款为260万元,其余160万元为装修款,这样就可以少交很多税。

一个多月后,徐女士取得了公积金的批贷函,便联系中介公司和何先生去办理过户手续。不料,何先生竟然反悔了,还不到两个月,这套房屋的市价就涨到了480万元。徐女士通过中介表示有什么问题可再商量,但何先生态度强硬,给中介公司发函,表示双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和中介做的网签合同约定的价款不同,属于“阴阳合同”,依照《合同法》的规定,“阴阳合同”无效。

何先生表示,既然房屋买卖合同无效,他愿意退还徐女士已付的首付款。可这是徐女士给孩子买的学区房,怕耽误了时间,孩子的户口不能顺利迁入,影响孩子入学,她就主动让步,愿意再加20万元。但何先生坚决不卖,双方始终无法协调一致。无奈,徐女士起诉到法院,要求何先生继续履行合同,配合办理过户手续。

价格条款无效 但合同并不完全无效

“‘阴阳合同’在二手房买卖中普遍存在,但合同并不完全无效。”北京市东元律师事务所合伙人李松律师说,以前对于“阴阳合同”,法院很多情况下都认定有效,判决双方按照合同约定继续履行

2014年12月《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》第4条“房屋买卖合同阳合同效力”中,明确规定当事人在房屋买卖合同中,为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效;但条款无效并不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。

“所以,”阴阳合同“并非完全无效,而只是关于价格的约定无效。”李律师以上述案件为例分析说,“按照这一规定,‘房屋总价款260万元、装修款160万元’的约定是无效的,房屋总价应被认定为420万元。”

超出预期巨额税费没约定 由谁承担?

当“阴阳合同”中的价格约定无效时,房屋总价高了,应交的税费也会超出买卖双方的预期很多,那么这税费究竟应当由谁出?李松律师说,依照北京市有关税收的相关规定,出售不满五年或不是唯一家庭住房的房屋,卖方应缴纳20%的个人所得税。但在二手房买卖交易习惯及买卖双方签订的合同中,约定所有的税费由买方承担。

此案中,由于何先生的房屋不是家庭唯一住房,他应缴纳20%的个人所得税,按双方约定这笔费用由徐女士支付。但徐女士签订房屋买卖合同时,只想着缴纳个人所得税的基准是260万元,而依照实际的成交价格420万元,徐女士就需要多承担十多万元的税费。由于她是为了给孩子买学区房,怕房子没了,耽误孩子入学,所以坚持要房子。这样一来,她就只得咬牙自行承担这笔税费了。即使事后徐女士想向何先生追偿这笔税费,李律师认为,她也很难获得法院的支持。

像徐女士这样的买家最终肯自掏税费,合同还能够继续履行。可另一些买家在突然多出的百十万元的税款面前,可就傻眼了,因为这完全超出了自己的支付能力。

刘先生不久前与卖方约定房屋总价1200万元,虽然该房屋已满5年,但并非卖方张先生的唯一住房,因此要缴纳20%的个人所得税。中介公司做网签时,房屋总价定为850万元。合同约定税费由刘先生承担。

但由于房价高涨,卖家反悔了,刘先生要起诉张先生,想继续履行合同,却不料陷入尴尬境地:按照上述规定,双方关于850万元的价格约定无效;而若以总价1200万来纳税,刘先生就需要多承担70万元的个人所得税,他又实在无力承担。

“签合同时是按照850万来纳税的,这部分税费我可以承担。但另外70万元税费并没有约定,按规定本应由卖方交纳的,”刘先生说。但张先生认为合同中已约定由刘先生交税,那么另70万税费也应由刘先生负担。

李松律师认为,依照合同法相关司法解释,合同成立后发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方当事人明显不公平,当事人请求解除合同的,法院应依据公平原则,并结合案件实际情况确定是否解除。也就是说,如果只因刘先生实在无力交纳巨额税费,张先生也不愿承担,合同就可能被解除。双方都没有违反合同约定,就不构成违约。

“阴阳合同”各方都存在风险

实践中,签订“阴阳合同”有两种方式。交易价格300万元的房子,一般先签订一个双方真实的意思表示的合同,约定房屋总价300万元。为避税再签一个合同,房屋总价成了200万元,多了100万元装修款。

“但也有的为了省事,第二个合同就只写房屋总价200万元,卖方就要承担一定风险。”李律师说,“有买方主张第二个合同是对第一个合同的变更,双方协商一致,将房屋总价款变更为200万元。而且第二个避税的合同通常是提交给建委的,有买方就提出在建委备案的合同效力高于没有备案的。”

另一方面,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的规定,当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。即签订“阴阳合同”被审查或举报后,需要补缴相应的税款,同时可能面临一定的处罚。

而“阴阳合同”的中介作为居间方,也有一定风险。根据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪机构和房地产经纪人员不得为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。违反的由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

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